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地产策划从本质上来说，是在消费者与地产项目之间搭起沟通的桥梁；根据消费制造产品或者根据产品引导消费，都是桥梁畅通的体现。不断深化的营销意识是策划业方兴未艾的基础，地产策划的主体变化也是市场竞争的必然结果。20叩年，石旭升在(地产诡计)一书中对策划主体及其优缺点进行了详尽的分析，由于“一切为了销售”，开发商、代理商、策划公司、调研公司、广告公司这5类策划主题都把策划看成自己的任务，但是他们都无法独立承担策划重任。
目前，许多专业公司能够客观地站在第三者的角度考虑项目。兼顾策划是地产项目切合实际的保障，也是地产策划本身兴旺发达的标志。但是由于专业的局限甚至利益点上的差别，每一种策划都是相对真理，或者说是一种残缺的策划。因此，需要有一个“不管部”站在城市、对手、买家的全局高度上提供总体方案。另外还要站在客观的立场上，对项目的专业团队进行整合，这是地产策划更深层次的体现，除了对专业精神和道德品行是个考验外，信息渠道和专业经验也是一道门槛。因此，独立策划公司任重道远。
石旭升说，独立策划要站在客观的立场上为开发商权衡利弊，首先要高瞻远瞩，提出系统化、专业化的总体定位方案；然后是整合团队。由于策划公司对规划、建筑、景观、代理、广告、室内设计、模型、物业管理、工程施工等各类公司都要做对比研究，质量、收费、服务流程、效果控制都是关注的内容；同时，由于独立策划更从系统上关注地产营销的各个节点，所以能够为地产项目提供整体运作思路。石称，独立策划就是做“第三者”，这种第三者不带非分之想，要从甲乙双方的利害关系中走出来，与其说是在项目与消费者之间搭起桥梁，不如说在开发商和专业机构之间搭起桥梁；与其说是做“第三者”，不如说是“第三方”。
策划能力决定市场
既然独立策划任重道远，那么要做大做强，必须在洞察能力、协调能力和操控能3方面打造策划队伍。
洞察能力是创新能力的前提，只有站在全国市场的高度上对发展趋势总体把握，才能找到差异化的道路。而协作能力更是考察策划公司情商的基础，吉合田公司几年来操作过1000亩以上的大盘就达30个以上，靠的是与开发商和各个专业的密切协作。石旭升说，在我们看来， “做深项目”和“做多项目”同样重要，关键是要把握好各个策略“节点”。吉合田公司一直注意与各专业机构的配合，配合的基础是尊重专业，只有与专业公司达到项目融合才能干好项目整合工作。
操控能力必须建立一套完善的客户服务系统，系统的核心就是保证开发商的销售率、企业的品牌度以及合同的执行率。2001年以来，吉合田合同执行率已从80％提高到95％。石旭升说，虽然深圳独立策划业目前只是“一枝独秀”，但是有操控能力的策划在内地却有广阔的市场。而且随着WTO的深化以及服务模式的国际化进程，作为“补缺型行业”的地产策划业必将越来越规范化和专业化。
石旭升说，深圳春交会作为中国房地产第一层，希望更多的地产策划高手在此交流。春交会的口号是”永不落幕的交易会”，而地产专业策划一样不会有落幕的一天。 |
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